c S
Prihaja čas izpolnitve davčnih obveznosti iz naslova najemnin 11.01.2011 Najkasneje do 17. januarja 2011 morajo davčni zavezanci  po elektronski poti napovedati svoje dohodke iz oddajanja premoženja v najem v letu 2010.

V skladu s 75. členom Zakona o dohodnini (ZDoh-2) so obdavčljivi dohodki iz naslova dohodka oddajanja v najem najemnina in druga nadomestila v zvezi z oddajanjem premoženja v najem, ki vključujejo tudi:
1.    obveznosti in storitve, za katere se je zavezal ali jih je opravil najemnik, razen obratovalnih stroškov, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik;
2.    premije, nadomestila, odškodnine in podobne dohodke, ki ne predstavljajo dohodka iz 1. točke tega odstavka.

To pomeni, da so zavezanci osebe, ki so fizičnim osebam oddali v najem premično ali nepremično premoženje. Zavezanec rezident Republike Slovenije je dolžan napovedati vse dohodke iz oddajanja premoženja v najem, ki imajo vir v Republiki Sloveniji in izven Slovenije. Zavezanec, ki je nerezident Republike Slovenije, pa je dolžan napovedati le dohodek iz oddajanja premoženja v najem, ki ima vir v Republiki Sloveniji.

Pri tem 76. člen ZDoh-2 določa oprostitve, ko ni potrebno plačati dohodnine, če gre za:
•    dohodek iz oddajanja premičnin v najem, razen od dohodka iz oddajanja opreme, bivalnika in prevoznega sredstva v najem,
•    materialna vlaganja najemnika, ki ohranjajo uporabno vrednost kmetijskega ali gozdnega zemljišča,
•    dohodek preživljanca po pogodbi o dosmrtnem preživljanju,
•    dohodek za odstop prostora za izvedbo volitev ali referenduma na državni ali lokalni ravni, izvedenih v skladu z zakonom, če dohodek ne presega 42 evrov.

Po III. 5. poglavju ZDoh-2 se namreč kot premoženje štejejo nepremičnine in premičnine. Najbolj pogoste oblike nepremičnin, ki se oddajajo v najem so npr.: stanovanja, hiše, zemljišča, parkirni prostori, fasade na katerih se oglašuje, ipd. Med tem, ko je dohodek dosežen z oddajanjem nepremičnin načeloma vedno obdavčen, je dohodek dosežen z oddajanjem premičnin obdavčen le izjemoma. Tako so obdavčeni le dohodki doseženi z oddajanjem opreme, bivalnika in prevoznih sredstev (npr. letala, avtodomov, camp prikolic, ipd).

Kot je navedeno v 76. členu ZDoh-2 so plačila dohodnine oproščena materialna vlaganja najemnika, oziroma obratovalni stroški, kamor štejemo individualne in skupne obratovalne stroške, kot so določeni v 91. členu Stanovanjskega zakona (SZ-1). V skladu z osmo alineo prvega odstavka 91. člena SZ mora biti način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški), določen v najemni pogodbi. Šteje se, da jih je plačal najemnik, če je v najemni pogodbi določeno, katere stroške plačuje najemnik. Prav tako se šteje, da jih je plačal najemnik, če je v najemni pogodbi določeno, kateri stroški bremenijo najemnika in če najemodajalec na tej podlagi razpolaga z računi oziroma dokumentacijo, iz katere je razvidno, da so bremenili najemnika.

Napoved za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem mora davčni zavezanec vložiti, kadar dohodek iz oddajanja premoženja v najem izplača oseba, ki ni plačnik davka. V skladu z 58. členom Zakona o davčnem postopku (ZDavP-2) je plačnik davka pravna oseba oziroma združenje oseb, vključno z družbo civilnega prava po tujem pravu, ki je brez pravne osebnosti ali samostojni podjetnik, ki izplača dohodek, od katerega se v skladu z ZDavP-2 izračunava, odteguje in plačuje davčni odtegljaj.

Napoved se vloži v skladu s Pravilnikom o obrazcih za napovedi za odmero akontacije dohodnine in o obrazcih za napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz kapitala, na predpisanem obrazcu Napoved za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem (DOHPREM št.1).

Prav tako velja opozoriti tudi na posebnosti obdavčitve dohodka iz oddajanja v najem:
1.    kljub temu, da v skladu s spremembami 14. in 92. člena SZ-1A lastnikom stanovanj ni več potrebno prijaviti oddajo stanovanja pri pristojnem davčnem organu in registrirati najemno pogodbo pri pristojnem registrskemu organu najemne pogodbe ali aneksa k najemni pogodbi, morajo le-ti še vedno v skladu s Pojasnilom DURS, št. 4210-192/2008 vložiti napoved za odmero akontacije dohodnine od dohodka doseženega z oddajanjem v najem, saj se z davčnega vidika njihova obveznost ni popolnoma nič spremenila in so še vedno davčni zavezanci.
2.    etažni lastniki, ki oddajajo v najem hišniško stanovanje oziroma skupne prostore v najem so v skladu s Pojasnilom DURS, št. 4210-498/2007 dolžni vložiti napoved dohodkov oddajanja v najem, če oddajajo skupni prostor fizični osebi. V tem primeru se upravnik večstanovanjske hiše ne šteje za plačnika davka, ne glede na to, da najemniki s pogodbo dogovorjen znesek plačila najemnine nakažejo upravniku večstanovanjske hiše, ki ga slednji nato izplača etažnim lastnikom. V tem primeru je davčni zavezanec (najemodajalec – etažni lastnik) dolžan sam vložiti napoved za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Na podlagi te napovedi bo davčni organ izdal odločbo o višini akontacije dohodnine od tega dohodka. Če bo ugotovljeno, da znesek akontacije dohodnine ne presega 10 evrov, se davek po določbi prvega odstavka 50. člena ZDavP-2, ne bo odmeril, in odločba o odmeri davka ne bo izdana. Kljub temu, da davčna obveznost v tem primeru preneha, pa bo napovedani znesek dohodka iz oddajanja premoženja v najem vključen v informativni izračun dohodnine.
3.    davčni zavezanci imajo tudi pravico uveljavljanja normiranih stroškov v višini 40 % ali pa dejanskih stroškov vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, če jih je plačal v času oddajanja premoženja v najem za v obrazcu navedeno premoženje. Za stroške vzdrževanja mora zavezanec predložiti in obrazcu priložiti račune, ki se glasijo na njegovo ime in se nanašajo na v najem oddano premoženje. Za dejanske stroške se štejejo tudi dejansko porabljena sredstva rezervnega sklada za vzdrževanje večstanovanjske stavbe. Zavezancu se prizna znesek njemu pripisanih porabljenih sredstev rezervnega sklada, ki so bila vplačana v zvezi z nepremičnino, oddano v najem, in sicer na podlagi obvestila upravnika, ki nastale stroške vzdrževanja porazdeli med etažne lastnike po vnaprej določenih kriterijih in sestavi razdelilnik oziroma obračun teh stroškov. Pri tem velja omeniti, da zavezanec, ki oddaja v najem kmetijsko ali gozdno zemljišče ne more uveljavljati normiranih stroškov, niti dejanskih stroškov vzdrževanja.

Na splošno se tako med stroške vzdrževanja premoženja, ki ohranjajo uporabno vrednost premoženja, vštevajo stroški popravil, potrebnih zaradi ohranjanja nepremičnine v dobrem stanju (npr. beljenje prostorov, zamenjava dotrajanega parketa ali ploščic, popravilo odtokov, zamenjava žlebov, zamenjava razbitih oken).

Uveljavljanje dejanskih stroškov ureja 319. člen ZDavP-2 in sicer, če je:
-    najemnik pravna oseba, ki obračuna davčni odtegljaj in pošlje podatke o prejemku dohodka iz najemnine fizične osebe – najemodajalca, potem lahko najemodajalec uveljavlja dejanske stroške v ugovoru zoper informativni izračun. Izjema je nerezident, ki lahko dejanske stroške uveljavlja v 30 dneh od izplačila dohodka pri davčnem organu, ali v 30 dneh od zadnjega izplačila dohodka, če prejema dohodek iz naslova oddajanja v najem za več mesecev v letu. Nerezident uveljavlja dejanske stroške v skladu s v skladu s Pravilnikom o obrazcu zahtevka za zmanjšanje davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem zaradi uveljavljanja dejanskih stroškov vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, kadar navedeni stroški vzdrževanja presegajo normirane stroške v višini 40 odstotkov, ki jih je plačnik davka upošteval pri izračunu davčnega odtegljaja od dohodka iz oddajanja premoženja v najem.
-    najemnik fizična oseba – uveljavlja dejanske stroške ob oddaji napovedi dohodkov iz naslova oddajanja premoženja v najem.

Pri uveljavljanju dejanskih stroškov davčnega zavezanca v nepremičnino, ki jo zavezanec oddaja v najem Davčna uprava RS opozarja, da predložitev paragonskega bloka ali računa registrske blagajne, brez podatkov o identiteti kupca, ne zadošča zakonski zahtevi dokazovanja verodostojnosti nakupa s strani davčnega zavezanca. Ker se mora račun glasiti na zavezančevo ime, mora ime kupca/investitorja vpisati izdajatelj računa, kar pomeni, da mora biti podatek o zavezančevi identiteti, na tiskanem računu vključen med natisnjene podatke. Če izdajatelj računa izpisa identitete zavezanca ne more zagotoviti, mora to dopisati ročno in račun žigosati.

Izjemoma lahko davčni organ v ugotovitvenem postopku upošteva tudi druga dejstva in okoliščine, ki dokazujejo, da je zavezanec plačal znesek naveden na računu (npr. dokazila o najemu kredita za poplačilo obveznosti, plačilo s kreditno kartico), kar pomeni, da mora zavezanec davčnemu organu predložiti tudi dokazilo o opravljeni transakciji, iz katerega je razvidno, da je bilo plačilo poravnano na zavezančev račun (na zavezančev osebni račun, z zavezančevo kartico). Na podlagi navedenega izhaja, da mora zavezanec, katerega identiteta iz računa ni razvidna, priložiti tudi druge dokumente, ki nedvoumno dokazujejo, da je račun dejansko plačal sam.

Tudi letos je Davčna uprava RS objavila Javni poziv k vložitvi napovedi za odmero dohodnine iz naslova oddajanja premoženja v najem. Napoved je potrebno oddati po sistemu edavki, izjema pri tem so zavezanci, ki so dosegli dohodek iz najema skupnih prostorov v večstanovanjskih stavbah (npr. hišniških stanovanj) preko upravnikov.

Napoved za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem vloži davčni zavezanec na obrazcu pri davčnem uradu, pri katerem je zavezanec za davek vpisan v davčni register.

Zavezanec za akontacijo dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem je v skladu s 318. členom ZDavP-2 kaznovan plačilom globe od 200 do 400 evrov za prekršek, če nepravočasno vloži davčno napoved, če v nasprotju z zakonom  ne vloži davčne napovedi in s plačilom globe od 400 do 1200 evrov, če v davčni napovedi navede neresnične ali nepravilne ali nepopolne podatke in s tem spravi davčni organ v zmoto.

Na podlagi napovedi izda davčni organ odločbo o višini akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem v 30 dneh od vložitve napovedi. Odločba o višini akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se vroča z navadno vročitvijo. Šteje se, da je vročitev opravljena 15. dan od dneva odpreme. Podatek, kdaj je datum odpreme odločbe, bo zapisan na kuverti, v kateri bo odločba poslana zavezancem, da si bodo lahko zavezanci sami izračunali, kdaj se bo štelo, da je bila odločba vročena.

Rok za plačilo davka je 30 dni od dneva vročitve odločbe.
 
Zoper odločbo, ki jo je izdal organ prve stopnje (davčni organ), je dovoljena pritožba na Ministrstvo za finance v 15 dneh od dneva vročitve odločbe. Pritožba se vloži pisno ali ustno na zapisnik pri pristojnem davčnem uradu, kjer je davčni zavezanec vpisan v davčni register ob vložitvi napovedi, vendar pa vložitev pritožbe ne zadrži izvršitve odločbe. To pomeni, da mora zavezanec davek plačati, saj bo davčni organ po poteku 30-dnevnega roka za prostovoljno plačilo kljub vloženi pritožbi davek izterjal.

mag. Mojca Kunšek


Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala FinD-INFO.