c S

Nabava in vrednotenje naložbenih nepremičnin

28.09.2022 Naložbene nepremičnine so tiste posedovane nepremičnine, ki naj bi prinašale prihodke od najemnin, povečevale vrednost dolgoročnih naložb ali pa so namenjene prodaji v bližnji prihodnosti v rednem poslovanju.

SRS 6 - Naložbene nepremičnine (v nadaljevanju NN) opredeljujejo:

  • zemljišča, za katere ni določena prihodnja uporaba,
  • zgradbe v lasti ali finančnem najemu, oddane v enkratni ali večkratni poslovni najem,
  • prazne zgradbe, posedovane za oddajo v enkratni ali večkratni poslovni najem.

V kolikor del nepremičnine prinaša najemnino, drugi del se uporablja za pisarniške namene, se dela obravnavata ločeno, pod pogojem, da se lahko ločeno prodata.

Nepremičnine organizacija pripozna med OOS v primeru, če prinašajo gospodarske koristi in se uporabljajo pri ustvarjanju proizvodov, opravljanju storitev ali za poravnavo dolga.

V primeru, da nepremičnine ni mogoče prodati po delih, se nepremičnina razvrsti bodisi med OOS bodisi med NN. V kolikor je pomemben del namenjen opravljanju dejavnosti se nepremičnina v celoti razvrsti med OOS.

Nepremičnina, ki je dana v finančni najem, ni NN, ampak se izkazuje kot dolgoročna terjatev (konto 072xx). V kolikor so nepremičnine namenjene ali zgrajene za prodajo, se evidentirajo med zaloge (konto 671xx).

Vrednotenje in amortiziranje NN

Za vsako NN mora organizacija opredeliti njeno merjenje po pripoznanju in izbrati računovodsko usmeritev, ki jo zapiše v Pravilnik o računovodstvu glede na določbe SRS 16 in SRS 17.

Modela vrednotenja NN sta:

  • model nabavne (izvirne) vrednosti – NN se amortizira in ločeno se izkazujeta vrednosti zemljišča in nepremičnine. Zemljišče se ne amortizira, le nepremičnina se amortizira. V primeru, da je ocenjena poštena vrednost NN nižja od knjigovodske vrednosti, je potrebna oslabitev (tudi zemljišča), kar predstavlja prevrednotovalne poslovne odhodke. Okrepitev ni dopustna;
  • model poštene vrednosti – NN se ne amortizira. Izguba ali dobiček, ki izhaja iz spremembe poštene vrednosti se pripozna v izkazu poslovnega izida v obdobju, v katerem se pojavi v kategoriji finančnih prihodkih ali odhodkih. Vrednosti zemljišča in zgradbe se ne ločujejo.

Za vse NN se lahko izbere le en model. Višja vrednost NN vpliva na odločitve zunanjih uporabnikov (npr. financerji, kupci, investitorji). Izbira modela vrednotenja vpliva na višino davka, ki so breme organizacije (davek od dohodkov pravnih oseb oz. dohodnina).

Poštena vrednost NN se izmeri na podlagi tržne vrednosti na dan bilance stanja v skladu s SRS 16, ki jo ugotavljajo pooblaščeni ocenjevalci vrednosti.

Davek ob nabavi ali prodaji NN

Ob nabavi NN mora biti v kupoprodajni pogodbi dogovorjeno, kdo plača davek na promet nepremičnin (dalje DPN) ali prodajalec ali kupec. V primeru, da plača DPN kupec se poveča nabavna vrednost NN (konta 017 / 266) in se sorazmerno razdeli na zemljišče in nepremičnino (model nabavne vrednosti), pri modelu poštene vrednosti se DPN vključi v celotno vrednost NN. V primeru, da DPN plača prodajalec so to tekoči stroški poslovanja (konta 480 / 266).

V primeru, da je prodajna cena nižja od posplošene tržne vrednosti (dalje PTV) nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin za več kot 20-odstotkov, je davčna osnova 80-odstotkov PTV nepremičnine.

Do vzpostavitve podatkov o PTV je davčna osnova vrednost nepremičnine, ugotovljena v odmernem postopku. DPN se plačuje po stopnji 2-odstotka od davčne osnove.

Davčni zavezanec mora vložiti napoved v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži. Napovedi mora priložiti listine, na podlagi katerih se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. V primeru, da nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, mora napovedi priložiti dokazilo o načinu pridobitve nepremičnine.

Nabava NN, vrednotena po modelu nabavne vrednosti

Organizacija je kupila poslovno zgradbo, ki jo vodi med NN v vrednosti 250.000 evrov. Prodajalec plača DPN. Odvisni stroški nabave so 25.000 brez DDV. Amortizacijska stopnja nepremičnine je 3 odstotna. Vrednost zemljišča je 95.000 evrov.

Zap. št.

Kategorije

Konto

Breme

Dobro

1

Nabava NN

 

 

 

 

Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi

017

250.000

 

 

Kratkoročne obveznosti (dolgovi) do dobaviteljev v državi

220

 

250.000

2

Odvisni  stroški nabave

 

 

 

 

Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi

017

25.000

 

 

Kratkoročne obveznosti (dolgovi) do dobaviteljev v državi

220

 

30.500

 

Kratkoročne terjatve za vstopni DDV

160

5.500

 

3

Prenos med NN

 

 

 

 

Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi

017

 

275.000

 

Naložbene nepremičnine, vrednotene po modelu nabavne vrednosti - zemljišče

010-1

95.000

 

 

Naložbene nepremičnine, vrednotene po modelu nabavne vrednosti - nepremičnina

010-2

180.000

 

4

Letna amortizacija *

 

 

 

 

Amortizacija naložbenih nepremičnin

435

5.400

 

 

Popravek vrednosti  naložbenih nepremičnin zaradi amortiziranja

015

 

5.400

*knjižba se ponovi vsako leto

Nabava NN, vrednotena po modelu poštene vrednosti

Organizacija je kupila poslovno zgradbo, ki jo vodi med NN v vrednosti 250.000 evrov in plača 2 odstotni DPN. Odvisni stroški nabave so 25.000 brez DDV.

Zap. št.

Kategorije

Konto

Breme

Dobro

1

Nabava naložbene nepremičnine

 

 

 

 

Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi

017

250.000

 

 

Kratkoročne obveznosti (dolgovi) do dobaviteljev v državi

220

 

250.000

2

Odvisni stroški nabave

 

 

 

 

Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi

017

25.000

 

 

Kratkoročne obveznosti (dolgovi) do dobaviteljev v državi

220

 

30.500

 

Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi

017

25.000

 

 

Kratkoročne terjatve za vstopni DDV

160

5.500

 

2

Obračun in plačilo DPN

 

 

 

 

Druge kratkoročne obveznosti do državnih in drugih institucij

266

 

5.000

 

Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi

017

5.000

 

 

Druge kratkoročne obveznosti do državnih in drugih institucij

266

5.000

 

 

Denarna sredstva na računih, razen deviznih

110

 

5.000

3

Prenos NN v uporabo

 

 

 

 

Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi

017

 280.000

 

 

Naložbene nepremičnine,  vrednotene po modelu poštene vrednosti

011

 

280.000 

 

Oslabitev - model nabavne vrednosti

Nabavna vrednost zemljišča 95.000 evrov, zgradbe 180.000 evrov in popravek vrednosti zaradi amortiziranja 27.000 evrov. Po cenitvenem poročilu je tržna vrednost zemljišča 70.000 evrov in zgradbe 135.000 evrov. Zgradba se amortizira po 3 odstotni amortizacijski stopnji.

Zap. št.

Kategorije

Konto

Breme

Dobro

1

Stanje NN pred cenitvijo

 

 

 

 

Naložbene nepremičnine, vrednotene po modelu nabavne vrednosti - zemljišča

010-1

95.000

 

 

Naložbene nepremičnine, vrednotene po modelu nabavne vrednosti - nepremičnina

010-2

180.000

 

 

Popravek vrednosti naložbenih nepremičnin zaradi amortiziranja

015

 

27.000

2

Oslabitev NN po cenilnem zapisniku

 

 

 

 

Oslabitev vrednosti naložbenih nepremičnin - zemljišče

019-1

 

25.000

 

Oslabitev vrednosti naložbenih nepremičnin - nepremičnina

019-2

 

18.000

 

Prevrednotovalni poslovni odhodki v zvezi z neopredmetenimi sredstvi, opredmetenimi osnovnimi sredstvi in naložbenimi nepremičninami

720

43.000

 

2

Letna amortizacija nepremičnine*

 

 

 

 

Amortizacija naložbenih nepremičnin

435

5.400

 

 

Popravek vrednosti naložbenih nepremičnin zaradi amortiziranja

015

 

5.400

*knjižba se ponovi vsako leto

Organizacija v izkazu poslovnega izida pripozna prevrednotovalne poslovne odhodke iz naslova oslabitve zemljišča in zgradbe, ki so v celoti davčno priznani (konto 720). Organizacija izkazuje nižjo vrednost premoženja (bilanca stanja) in nižji računovodski dobiček (izkaz poslovnega izida).

Okrepitev - model poštene vrednosti

Nabavna vrednost NN 320.000 evrov Po cenitvenem poročilu je tržna vrednost NN 355.000 evrov.

Zap. št.

Kategorije

Konto

Breme

Dobro

1

Okrepitev zemljišča in zgradbe po cenilnem zapisniku

 

 

 

 

Naložbene nepremičnine, vrednotena po modelu poštene vrednosti

022

25.000

 

 

Finančni prihodki z vrednotenja naložbenih nepremičnin po pošteni vrednosti in prihodki od odtujitve naložbenih nepremičnin, merjenih po pošteni vrednosti

779

 

25.000


Oslabitev - model poštene vrednosti

Nabavna vrednost NN 320.000 evrov Po cenitvenem poročilu je tržna vrednost NN 290.000 evrov.

Zap. št.

Kategorije

Konto

Breme

Dobro

1

Oslabitev zemljišča in zgradbe po cenilnem zapisniku

 

 

 

 

Naložbene nepremičnine, vrednotena po modelu poštene vrednosti

022

(30.000)

 

 

Odhodki z odprave pripoznanja finančnih naložb in naložbenih nepremičnin, izmerjenih po pošteni vrednosti

749

30.000

 



Tema bo podrobneje predstavljena na spletnem seminarju
- Računovodsko in davčno obravnavanje naložbenih nepremičnin,  ki bo v sredo, 5. oktobra 2022, ob 10.uri. Lepo vabljeni k prijavi.


Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala FinD-INFO.