SRS 6 - Naložbene nepremičnine (v nadaljevanju NN) opredeljujejo:
V kolikor del nepremičnine prinaša najemnino, drugi del se uporablja za pisarniške namene, se dela obravnavata ločeno, pod pogojem, da se lahko ločeno prodata.
Nepremičnine organizacija pripozna med OOS v primeru, če prinašajo gospodarske koristi in se uporabljajo pri ustvarjanju proizvodov, opravljanju storitev ali za poravnavo dolga.
V primeru, da nepremičnine ni mogoče prodati po delih, se nepremičnina razvrsti bodisi med OOS bodisi med NN. V kolikor je pomemben del namenjen opravljanju dejavnosti se nepremičnina v celoti razvrsti med OOS.
Nepremičnina, ki je dana v finančni najem, ni NN, ampak se izkazuje kot dolgoročna terjatev (konto 072xx). V kolikor so nepremičnine namenjene ali zgrajene za prodajo, se evidentirajo med zaloge (konto 671xx).
Vrednotenje in amortiziranje NN
Za vsako NN mora organizacija opredeliti njeno merjenje po pripoznanju in izbrati računovodsko usmeritev, ki jo zapiše v Pravilnik o računovodstvu glede na določbe SRS 16 in SRS 17.
Modela vrednotenja NN sta:
Za vse NN se lahko izbere le en model. Višja vrednost NN vpliva na odločitve zunanjih uporabnikov (npr. financerji, kupci, investitorji). Izbira modela vrednotenja vpliva na višino davka, ki so breme organizacije (davek od dohodkov pravnih oseb oz. dohodnina).
Poštena vrednost NN se izmeri na podlagi tržne vrednosti na dan bilance stanja v skladu s SRS 16, ki jo ugotavljajo pooblaščeni ocenjevalci vrednosti.
Davek ob nabavi ali prodaji NN
Ob nabavi NN mora biti v kupoprodajni pogodbi dogovorjeno, kdo plača davek na promet nepremičnin (dalje DPN) ali prodajalec ali kupec. V primeru, da plača DPN kupec se poveča nabavna vrednost NN (konta 017 / 266) in se sorazmerno razdeli na zemljišče in nepremičnino (model nabavne vrednosti), pri modelu poštene vrednosti se DPN vključi v celotno vrednost NN. V primeru, da DPN plača prodajalec so to tekoči stroški poslovanja (konta 480 / 266).
V primeru, da je prodajna cena nižja od posplošene tržne vrednosti (dalje PTV) nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin za več kot 20-odstotkov, je davčna osnova 80-odstotkov PTV nepremičnine.
Do vzpostavitve podatkov o PTV je davčna osnova vrednost nepremičnine, ugotovljena v odmernem postopku. DPN se plačuje po stopnji 2-odstotka od davčne osnove.
Davčni zavezanec mora vložiti napoved v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži. Napovedi mora priložiti listine, na podlagi katerih se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. V primeru, da nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, mora napovedi priložiti dokazilo o načinu pridobitve nepremičnine.
Nabava NN, vrednotena po modelu nabavne vrednosti
Organizacija je kupila poslovno zgradbo, ki jo vodi med NN v vrednosti 250.000 evrov. Prodajalec plača DPN. Odvisni stroški nabave so 25.000 brez DDV. Amortizacijska stopnja nepremičnine je 3 odstotna. Vrednost zemljišča je 95.000 evrov.
|
Zap. št. |
Kategorije |
Konto |
Breme |
Dobro |
|
1 |
Nabava NN |
|
|
|
|
|
Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi |
017 |
250.000 |
|
|
|
Kratkoročne obveznosti (dolgovi) do dobaviteljev v državi |
220 |
|
250.000 |
|
2 |
Odvisni stroški nabave |
|
|
|
|
|
Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi |
017 |
25.000 |
|
|
|
Kratkoročne obveznosti (dolgovi) do dobaviteljev v državi |
220 |
|
30.500 |
|
|
Kratkoročne terjatve za vstopni DDV |
160 |
5.500 |
|
|
3 |
Prenos med NN |
|
|
|
|
|
Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi |
017 |
|
275.000 |
|
|
Naložbene nepremičnine, vrednotene po modelu nabavne vrednosti - zemljišče |
010-1 |
95.000 |
|
|
|
Naložbene nepremičnine, vrednotene po modelu nabavne vrednosti - nepremičnina |
010-2 |
180.000 |
|
|
4 |
Letna amortizacija * |
|
|
|
|
|
Amortizacija naložbenih nepremičnin |
435 |
5.400 |
|
|
|
Popravek vrednosti naložbenih nepremičnin zaradi amortiziranja |
015 |
|
5.400 |
*knjižba se ponovi vsako leto
Nabava NN, vrednotena po modelu poštene vrednosti
Organizacija je kupila poslovno zgradbo, ki jo vodi med NN v vrednosti 250.000 evrov in plača 2 odstotni DPN. Odvisni stroški nabave so 25.000 brez DDV.
|
Zap. št. |
Kategorije |
Konto |
Breme |
Dobro |
|
1 |
Nabava naložbene nepremičnine |
|
|
|
|
|
Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi |
017 |
250.000 |
|
|
|
Kratkoročne obveznosti (dolgovi) do dobaviteljev v državi |
220 |
|
250.000 |
|
2 |
Odvisni stroški nabave |
|
|
|
|
|
Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi |
017 |
25.000 |
|
|
|
Kratkoročne obveznosti (dolgovi) do dobaviteljev v državi |
220 |
|
30.500 |
|
|
Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi |
017 |
25.000 |
|
|
|
Kratkoročne terjatve za vstopni DDV |
160 |
5.500 |
|
|
2 |
Obračun in plačilo DPN |
|
|
|
|
|
Druge kratkoročne obveznosti do državnih in drugih institucij |
266 |
5.000 |
|
|
|
Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi |
017 |
5.000 |
|
|
|
Druge kratkoročne obveznosti do državnih in drugih institucij |
266 |
5.000 |
|
|
|
Denarna sredstva na računih, razen deviznih |
110 |
|
5.000 |
|
3 |
Prenos NN v uporabo |
|
|
|
|
|
Naložbene nepremičnine v gradnji oziroma izdelavi |
017 |
280.000 |
|
|
|
Naložbene nepremičnine, vrednotene po modelu poštene vrednosti |
011 |
280.000 |
Oslabitev - model nabavne vrednosti
Nabavna vrednost zemljišča 95.000 evrov, zgradbe 180.000 evrov in popravek vrednosti zaradi amortiziranja 27.000 evrov. Po cenitvenem poročilu je tržna vrednost zemljišča 70.000 evrov in zgradbe 135.000 evrov. Zgradba se amortizira po 3 odstotni amortizacijski stopnji.
|
Zap. št. |
Kategorije |
Konto |
Breme |
Dobro |
|
1 |
Stanje NN pred cenitvijo |
|
|
|
|
|
Naložbene nepremičnine, vrednotene po modelu nabavne vrednosti - zemljišča |
010-1 |
95.000 |
|
|
|
Naložbene nepremičnine, vrednotene po modelu nabavne vrednosti - nepremičnina |
010-2 |
180.000 |
|
|
|
Popravek vrednosti naložbenih nepremičnin zaradi amortiziranja |
015 |
|
27.000 |
|
2 |
Oslabitev NN po cenilnem zapisniku |
|
|
|
|
|
Oslabitev vrednosti naložbenih nepremičnin - zemljišče |
019-1 |
|
25.000 |
|
|
Oslabitev vrednosti naložbenih nepremičnin - nepremičnina |
019-2 |
|
18.000 |
|
|
Prevrednotovalni poslovni odhodki v zvezi z neopredmetenimi sredstvi, opredmetenimi osnovnimi sredstvi in naložbenimi nepremičninami |
720 |
43.000 |
|
|
2 |
Letna amortizacija nepremičnine* |
|
|
|
|
|
Amortizacija naložbenih nepremičnin |
435 |
5.400 |
|
|
|
Popravek vrednosti naložbenih nepremičnin zaradi amortiziranja |
015 |
|
5.400 |
*knjižba se ponovi vsako leto
Organizacija v izkazu poslovnega izida pripozna prevrednotovalne poslovne odhodke iz naslova oslabitve zemljišča in zgradbe, ki so v celoti davčno priznani (konto 720). Organizacija izkazuje nižjo vrednost premoženja (bilanca stanja) in nižji računovodski dobiček (izkaz poslovnega izida).
Okrepitev - model poštene vrednosti
Nabavna vrednost NN 320.000 evrov Po cenitvenem poročilu je tržna vrednost NN 355.000 evrov.
|
Zap. št. |
Kategorije |
Konto |
Breme |
Dobro |
|
1 |
Okrepitev zemljišča in zgradbe po cenilnem zapisniku |
|
|
|
|
|
Naložbene nepremičnine, vrednotena po modelu poštene vrednosti |
022 |
25.000 |
|
|
|
Finančni prihodki z vrednotenja naložbenih nepremičnin po pošteni vrednosti in prihodki od odtujitve naložbenih nepremičnin, merjenih po pošteni vrednosti |
779 |
|
25.000 |
Oslabitev - model poštene vrednosti
Nabavna vrednost NN 320.000 evrov Po cenitvenem poročilu je tržna vrednost NN 290.000 evrov.
|
Zap. št. |
Kategorije |
Konto |
Breme |
Dobro |
|
1 |
Oslabitev zemljišča in zgradbe po cenilnem zapisniku |
|
|
|
|
|
Naložbene nepremičnine, vrednotena po modelu poštene vrednosti |
022 |
(30.000) |
|
|
|
Odhodki z odprave pripoznanja finančnih naložb in naložbenih nepremičnin, izmerjenih po pošteni vrednosti |
749 |
30.000 |
|
Tema bo podrobneje predstavljena na spletnem seminarju - Računovodsko in davčno obravnavanje naložbenih nepremičnin, ki bo v sredo, 5. oktobra 2022, ob 10.uri. Lepo vabljeni k prijavi.
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala FinD-INFO.
