Popravek odbitka DDV pri nepremičnini - knjiženje

Zavezanec, ki se odloči za nakup nepremičnine (poslovnih prostorov), ki jo bo oddajal v najem, od drugega davčnega zavezanca, se v zvezi s plačilom davka ob nabavi sooči s temi možnostmi:

1. ker gre za novo nepremičnino, bo plačal DDV,
2. gre za rabljeno nepremičnino, ki je oproščena plačila DDV – treba bo plačati davek na promet nepremičnin (DPN) ali
3. čeprav je nepremičnina rabljena, je v korist prodajalca, da se DDV obračuna, zato se stranki dogovorita za obdavčitev. V tem primeru mora kupec seveda izpolnjevati predpisane pogoje iz 45. člena ZDDV-1.

V primeru pod 1. bo DDV obračunal dobavitelj nepremičnine, kupec pa se bo moral odločiti, v kolikšnem delu bo odbijal vstopni DDV, glede na (dokazljivi) namen prihodnje uporabe kupljene nepremičnine.

Zavezanec pri transakciji, ki je obdavčena z DPN, nima težav z vstopnim DDV in dokazovanjem predvidenega namena uporabe, medtem ko mora zavezanec v zadnjem primeru najprej izpolnjevati pogoje za celotni odbitek vstopnega DDV, kasneje pa spremljati dejansko uporabo kupljene nepremičnine. Naj mimogrede spomnimo, da v tretjem primeru v skladu s 76.a členom ZDDV-1 davka ne obračuna dobavitelj, ampak kupec, kar na odbitek seveda nima vpliva.

Kar zadeva nabavo rabljenega objekta na podlagi predložene izjave, je v primeru, da je izjava pravilna in upravičeno predložena, edina možna posledica celotni odbitek vstopnega DDV. Ta pogoj je izpolnjen v naslednjim primerih:

1. zavezanec opravlja izključno obdavčene transakcije, nepremičnino bo v celoti oddajal v obdavčen najem,
2. zavezanec opravlja izključno obdavčene transakcije, nepremičnine ne bo v celoti oddajal v obdavčen najem, vendar je odbitni delež, izračunan na podlagi prometa po formuli iz 65. člena ZDDV-1, več kot 99 odstotkov in se zaokroži navzgor na 100 odstotkov,
3. zavezanec ne opravlja izključno obdavčenih transakcij, vendar bo nepremičnino v celoti oddajal v obdavčen najem in odbitek vstopnega DDV določal na podlagi dejanskih podatkov.

Kadar zavezanec nepremičnino nabavi za namene oddajanja v najem, so ne glede na njeno računovodsko obravnavo z vidika DDV izpolnjeni pogoji za to, da se nepremičnina obravnava kot »osnovno sredstvo«. Posledica tega je, da mora zavezanec 20 let, v okviru t. i. »obdobja popravka« spremljati, za katere namene se nepremičnina uporablja in na podlagi morebitnih sprememb dejavnikov, ki vplivajo na pravico do odbitka, popraviti znesek vstopnega DDV, ki je bil odbit ob nabavi.

Namen mehanizma popravkov je zagotoviti natančnost odbitkov in omogočiti, da se pravica do odbitka lahko uveljavi v obsegu, v katerem se nepremičnina uporablja za namene obdavčenih transakcij.

Za odbitek vstopnega DDV, ki se izvrši ob nabavi osnovnega sredstva, velja, da ga zavezanec določi po splošnih pravilih v odvisnosti od nameravane vrste uporabe (za transakcije s pravico do odbitka ali brez nje) in izbrane metode za določanje višine odbitka (dejanski podatki ali odbitni delež/i po prometu).

V zvezi z metodo enega odbitnega deleža naj omenim, da z njo ocenimo, kolikšen del vstopnega DDV se nanaša na obdavčene transakcije, ki dajejo pravico do odbitka. Metoda praviloma ne pripelje do zelo natančnih rezultatov (kar bi moral biti cilj zavezanca), je pa bolj enostavna za uporabo kot metoda dejanskih podatkov. Glede na določbo 105. člena PZDDV bi jo zavezanci smeli uporabiti le v primeru, ko niso v stanju zagotavljati dejanskih podatkov.

Do kasnejših popravkov prvotnega odbitka (ki temelji na pričakovanjih) pride, če se kasneje v obdobju popravka spremeni delež obdavčene uporabe, do česar lahko pride tudi ob spremembi metode za določanje višine odbitka, in v primeru odsvojitev osnovnega sredstva pred iztekom obdobja popravka.

Pravilnik na podlagi zakona natančneje določa, kako se določa višina popravka in kdaj se ga opravi.

Popravek DDV pri osnovnih sredstvih je obvezen, kadar se spremenijo dejavniki, dejstva, ki jih je zavezanec uporabil pri določitvi zneska za odbitek vstopnega DDV.

Kot že omenjeno, se skladno s 69. členom ZDDV-1 popravek odbitka DDV za osnovna sredstva razporedi na obdobje 5 let, razen za nepremičnine, za katere se popravek razporedi na obdobje 20 let. Obdobje začne teči z začetkom uporabe osnovnega sredstva.

Skladno s 111. členom PZDDV-1 posamezno leto obdobja popravka teče 12 mesecev od dneva začetka uporabe osnovnega sredstva. Popravek odbitka se ugotovi v davčnem obračunu za davčno obdobje v letu, v katerem je prišlo do spremembe pogojev, in sicer v znesku, ki je sorazmeren številu dni do konca tega dvanajstmesečnega obdobja popravka.

Davčni zavezanec ugotovi znesek odbitka na naslednji način:

ZDDV-1 v 4. odstavku 69. člena v zvezi z nepremičninami določa, da znaša letni popravek 1/20 zneska DDV, ki je bil zaračunan na osnovna sredstva, in se izvede na podlagi sprememb v upravičenosti do odbitka v naslednjih letih glede na upravičenost v letu, v katerem je bilo blago prvič uporabljeno.

znesek DDV, ki je bil ob nabavi priznan (oziroma ki ni bil priznan) kot odbitek DDV
-------------------------------------------------------------------------------------------------------
(5 let ali 20 let) x 365 dni

Letni popravek znaša 1/5 oziroma 1/20 zneska DDV, ki je bil zaračunan na osnovna sredstva. Popravek se izvede na podlagi sprememb v upravičenosti do odbitka v naslednjih letih glede na upravičenost v letu, v katerem je bilo blago prvič uporabljeno.

Popravek odbitka DDV se ne izvrši, če znaša razlika do 10 eurov.

V letih, ki sledijo letu, v katerem je prišlo do zadnje spremembe pogojev za odbitek davka, se popravek odbitka davka opravi v davčnem obračunu za tisto davčno obdobje, v katerem začne teči novo dvanajstmesečno obdobje popravka.

---

Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala FinD-INFO.