c S
Davčni vidiki nepremičninskih pogodb 02.04.2021 Ker vemo, da so davki eno izmed tistih področij, ki je v Sloveniji deležno pogostih sprememb, je dobro biti sproti seznanjen tudi s tem, kako je z obdavčitvijo nepremičninskih pogodb.

V praksi se namreč sklepa veliko število nepremičninskih pravnih poslov in njihove udeležence seveda zanima, koliko bodo morali ob prodaji, nakupu, oddaji, daritvi, prejemu, dedovanju, ipd. plačati cesarju. Poleg tega je višina obdavčitve nepremičninske pogodbe pomembna tudi za poslovno oziroma davčno planiranje. Udeleženci nepremičninskih poslov bodo namreč trikrat premislili, ali sploh iti v določen pravni posel, če bodo zaradi njegove sklenitve morali državi plačati nesorazmerno visok davek.

Davčne stopnje pri nepremičninskih pogodbah se sicer precej razlikujejo, odvisne pa so od vrste pravnega posla, od časa nastanka pravnega posla, od vrednosti nepremičnine, od stopnje sorodstva med pogodbenima strankama in še od številnih drugih dejavnikov. V tokratnem prispevku bom prikazal obdavčitev nekaterih pogostejših nepremičninskih pravnih poslov.

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ)

Lastniki ali uporabniki nepremičnin so običajno zavezanci za plačilo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). Dajatev sicer pripada občinam po ključu lege nepremičnine.

FURS odmeri NUSZ v roku treh mesecev po prejemu podatkov, ki ji jih posreduje občina. V tem primeru zavezancu izda odločbo s plačilnim nalogom. Odločba se izda po uradni dolžnosti (zavezancu ni potrebno vložiti napovedi) enkrat letno, zavezanec za plačilo NUSZ pa je neposredni uporabnik nepremičnine. Praviloma je to lastnik, ni pa to nujno, lahko je namreč tudi najemnik. V praksi nastajajo problemi predvsem v primerih solastništva nepremičnine, saj običajno odločbo za plačilo dajatve prejme le eden izmed solastnikov. Da bi se drugi solastniki izognili morebitnim kasnejšim terjatvam solastnikov, ki dejansko plačujejo NUSZ, je priporočljivo, da čim prej kontaktirajo občino in od nje zahtevajo ločen obračun dajatve za vsakega izmed njih.         

Na zahtevo občana, se plačila NUSZ lahko le-temu oprosti za obdobje pet let, če je kupil novo stanovanje kot posamezen del stavbe ali zgradil, dozidal oziroma nadzidal družinsko stanovanjsko hišo. Občina lahko predpiše oprostitev oziroma delno oprostitev plačila NUSZ tudi za občane z nižjimi dohodki.

Davek od premoženja

Drugi davek, ki ga v določenih primerih plača lastnik ali uživalec nepremičnine, je davek od premoženja. Ta davek plačujejo fizične osebe, ki posedujejo stavbe, dele stavb, stanovanja in garaže, prostore za počitek oziroma rekreacijo. Zavezanec mora vložiti napoved v 15 dneh od nakupa nepremičnine (ali od izdaje dovoljenja za uporabo) pri finančnem uradu, kjer nepremičnina leži. Osnova za davek od premoženja je vrednost stavbe ali prostora. Finančna uprava zavezancu enkrat letno izda odločbo s plačilnim nalogom.

Če stanovanjska površina stavbe (v kateri ima zavezanec ali njegovi ožji družinski člani stalno prebivališče) meri manj kot 160 m2, se davek na premoženje ne odmeri.

Prav tako so tega davka začasno oproščeni prvi lastniki novih stanovanjskih hiš oziroma stanovanj in garaž, in sicer za dobo 10 let. Za oprostitev mora zavezanec na FURS do 31. januarja poslati vlogo, ki jo napiše sam, saj obrazec ni predviden. V dokumentu so navedene tudi stopnje tega davka, ki so odvisne od vrednosti premoženja.

Prodaja nepremičnine

Pri prodaji nepremičnine je zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin praviloma prodajalec, če pa se tako dogovorita v kupoprodajni pogodbi, pa je lahko tudi kupec – gre torej za dispozitivno določbo. V  določenih primerih mora prodajalec plačati tudi dohodnino od dobička iz kapitala, ki pa se ugotavlja le, če je bila nepremičnina, ki se prodaja, pridobljena po 1. 1. 2002. Prodajalec mora vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin v 15 dneh po sklenitvi pogodbe pri finančnem uradu, na območju katerega leži nepremičnina. Napovedi mora priložiti originalno kupoprodajno pogodbo in dokazilo o lastništvu, če to ni razvidno iz zemljiške knjige.

Odmera in plačilo davka na promet nepremičnin

Po prejemu napovedi davčni organ zavezancu odmeri davek na promet nepremičnin, ki znaša 2 % od vrednosti nepremičnine. Če davčni organ ugotovi, da pogodbena vrednost ustreza primerljivi tržni vrednosti, izda odločbo v skrajšanem postopku in zavezancu vroči tudi plačilni nalog. Ko davčni organ ugotovi, da je zavezanec plačilni nalog poravnal (na pošti ali na banki), na originalnem izvodu pogodbe potrdi, da je bil davek odmerjen in plačan. Brez potrdila o plačanem davku na promet nepremičnin namreč ni mogoče overiti podpisov na pogodbi pri notarju in opraviti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Dohodnina od dobička iz kapitala

Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka, določena v višini 27,5 %, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja znašala 20 %, po desetih letih 15 %, po petnajstih letih 10 %), po 20 letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača več. To pomeni, da so v boljšem položaju tisti prodajalci, ki so imetniki nepremičnin daljše obdobje. Na plačilo dohodnine od dobička iz kapitala je treba biti še posebej pozoren v obdobju, ko se cene nepremičnin dvigujejo, kar se dogaja prav zdaj.

Če posameznik prodaja stanovanje ali stanovanjsko hišo (ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem), kjer je imel stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo, je zavezanec samo za davek na promet nepremičnin (2 % davek), ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala.

Dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem

Fizične osebe, ki ne opravljajo dejavnosti in oddajajo svoje premoženje (denimo garsonjero,  stanovanje, hišo) v najem drugi fizični osebi ali tuji pravni osebi, morajo finančni upravi posredovati napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem in sicer najkasneje do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto.

Tistim fizičnim osebam, ki oddajajo svoje premoženje v najem poslovnemu subjektu s sedežem v RS, ali pa fizični osebi, ki opravlja dejavnost, oz. plačniku davka, pa ni potrebno oddajati napovedi, saj v tem primeru izračun in plačilo dohodnine opravi plačnik davka (izplačevalec dohodka).

Davčni organ na podlagi vložene napovedi do 30. aprila tekočega leta za preteklo leto izda odmerno odločbo o dohodnini iz oddajanja premoženja v najem.

Odmera dohodnine od dohodka od oddajanja premoženja v najem

Dohodnina se izračuna in plača od davčne osnove, ki je dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 15 % od doseženega dohodka, po stopnji 27,5 %. Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja tudi dejanske stroške, ki ohranjajo uporabno vrednost premoženja. Dejanske stroške zavezanec dokazuje z ustreznimi računi, ki jih priloži napovedi. Dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se šteje za dokončen davek in se ne všteva v letno dohodninsko osnovo. Če dohodnino izračuna in plača plačnik davka (izplačevalec dohodka), lahko davčni zavezanec uveljavlja dejanske stroške od dohodka iz oddajanja premoženja v najem z ustreznim zahtevkom, ki ga vloži davčni zavezanec do 15. januarja tekočega leta za preteklo leto.

Davek na dediščine in darila

Davek na dediščine in darila se davčnemu zavezancu odmeri z odločbo v 30. dneh po prejemu davčne napovedi oziroma pravnomočnega sklepa o dedovanju. Davčni zavezanec, ki prejme nepremičnino na osnovi darilne pogodbe, mora prejem darila napovedati na obrazcu v 15. dneh od prejema darila na finančni urad, pristojen po legi nepremičnine. 

V primeru podedovane nepremičnine se davčne napovedi ne vloži, ampak pošlje sodišče pravnomočni sklep o dedovanju finančnemu uradu, pristojnemu po legi nepremičnine, ki izvrši odmero davka na podlagi podatkov iz tega sklepa. 

Davka na dediščine in darila ne plačajo dediči ali obdarjenec prvega dednega reda, pri čemer velja, da so z dediči ali obdarjenci prvega dednega reda izenačeni zet, snaha, pastorek in dedič ali obdarjenec, ki je živel z zapustnikom ali darovalcem v registrirani istospolni partnerski skupnosti, prav tako tega davka ne plačajo pravne osebe zasebnega prava, ustanovljene na podlagi zakona za opravljanje verske, človekoljubne, dobrodelne, zdravstvene, socialno-varstvene, izobraževalne, raziskovalne ali kulturne dejavnosti ali za opravljanje dejavnosti zaščite in reševanja, vendar le, če gre za darilo oziroma dediščino, ki je namenjena opravljanju take dejavnosti pravne osebe.

Odmera davka na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju

Zavezanec, ki je prejel nepremičnino na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju, mora to pogodbo najprej v 15.dneh od sklenitve pogodbe prijaviti pri finančnem uradu na območju, kjer je to premoženje ali kjer je zavezanec vpisan v davčni register, medtem, ko mora davčno napoved za odmero davka vložiti v 15.  dneh od nastanka davčne obveznosti pri finančnem uradu, pri katerem je prijavil pogodbo o dosmrtnem preživljanju ali darilno pogodbo za primer smrti. Dediči prvega dednega reda so oproščeni plačila tega davka.

Sklep

Poznavanje obdavčitve nepremičninskih pogodb ni pomembno le zaradi davčnega planiranja, ampak tudi zaradi informiranosti glede določenih posebnih pravnih situacij ali izjem – teh pa ni malo. Četudi velja, da je v Sloveniji treba plačati NUSZ ali davek na premoženje, zakonodaja predvideva široko paleto izjem, ko davčnim zavezancem omenjenih dajatev ni treba plačati. Podobno velja za dohodnino od dobička iz kapitala, ali za davek na dediščino ali darilo, medtem, ko je mogoče višino davka od oddajanja premoženja v najem znižati z dejanskimi stroški, ki jih ima najemodajalec z nepremičnino. Zato je priporočljivo, da se udeleženci nepremičninskih pravnih poslov podrobno pozanimajo o vseh davčnih posledicah sklenjenega pravnega posla, saj lahko na ta način tudi precej privarčujejo.

Oglejte si še druge članke s področja Dohodnina

 
PRIJAVITE  SE
Prijavite se z vašim uporabniškim imenom in geslom

Ste pozabili geslo?
Preizkusi brezplačno!




Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala FinD-INFO.