c S
Problematika najema poslovnih prostorov (na splošno in v luči epidemije) 12.02.2021 Glede na aktualnost problematike poslovnih stavb in poslovnih prostorov je presenetljivo, da to področje (sicer z določenimi dopolnitvami) še vedno ureja zakon, ki je bil sprejet še v obdobju nekdanje Jugoslavije –gre za Zakon o poslovnih prostorih in poslovnih stavbah (ZPSPP) iz daljnega leta 1974. Čeprav drži, da je mogoče nekatera njegova določila dokaj neproblematično uporabljati tudi v sedanjih časih, pa nekatere njegove rešitve dejansko ne odsevajo več časa, v katerem živimo. Med take denimo spada določilo, v skladu s katerim je mogoče pogodbo za najem poslovnega prostora odpovedati le sodno, ali pa, da je odpovedni rok pri odpovedi pogodbe, sklenjene za nedoločen čas (predolgih) 12 mesecev.

Uvod

Poleg tega je luči epidemije postalo očitno, da nekatere rešitve iz zakona ne ustrezajo več realnostim, ki jih je povzročila zdravstvena kriza, povezana z epidemijo. Številni najemniki poslovnih prostorov so zaradi prepovedi opravljanja dejavnosti namreč ostali brez prihodkov, mnogi ne vedo, kdaj bodo lahko spet začeli opravljati svojo dejavnost.

V takih okoliščinah bi bilo trmasto vztrajanjem pri veljavnem zakonu do najemnikov neuravnoteženo in nepravično. ZIUOPDVE[2] Je zato uvedel nekatere novosti, ki zadevajo predvsem izboljšanje položaja najemnikov, denimo to, da lahko najemno pogodbo odpovejo s pisno izjavo z odpovednim rokom osem dni, da lahko zahtevajo odlog plačila obveznosti iz najemne pogodbe, kot tudi, da lahko zahtevajo podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe, sklenjene za določen čas.

Pravice in dolžnosti najemodajalcev in najemnikov po ZPSPP

Najemodajalci morajo najemno pogodbo z najemniki skleniti v pisni obliki. Pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, ne velja. Če se stranki nista drugače dogovorili, mora najemodajalec izročiti najemniku poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati, pri čemer naj čim manj ovira najemnika pri uporabi poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora. Konkretno to pomeni, da v primeru, če se pogodbeni stranki dogovorita, da bo najemnik poslovni prostor uporabljal za pisarniško dejavnost, mora biti tak prostor opremljen s pisalno mizo, s pisarniškimi stoli, s telefonom, po možnosti s posebno pisalno mizo za sestanke, z računalnikom in tiskalnikom. Če pa sta se pogodbeni stranki dogovorili za najem kozmetičnega salona, mora biti poslovni prostor opremljen z ustrezno infrastrukturo za opravljanje te dejavnosti( denimo fotelj, razsvetljava, ustrezni preparati, ipd.).

To določilo je pomembno, saj sicer velja, da v primeru, če najemodajalec ne izroči najemniku poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora v času in v takem stanju, v kakršnem bi ga moral po pogodbi izročiti, ima najemnik poleg pravice do odškodnine za škodo, ki jo je zaradi tega utrpel, še pravico, da odstopi od pogodbe, ali pa da sam uredi poslovno stavbo oziroma poslovni prostor, da bo ta v takem stanju, v kakršnem bi mu ga moral najemodajalec izročiti. Ima pa najemnik to pravico le v primeru, če je dal poprej najemodajalcu primeren rok.

Če nastane potreba, da se na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru izvršijo popravila, ki bremenijo najemodajalca, mora najemnik to slednjemu brez odlašanja to sporočiti in mu dati za izvedbo popravil primeren rok. Če najemodajalec v danem roku ne izvrši popravila, ima najemnik pravico, da sam izvrši popravilo ali da odstopi od pogodbe. V vsakem primeru pa ima pravico do odškodnine za škodo, ki jo je utrpel zaradi opustitve najemodajalca.

Najemnik ima pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njegovo breme, ter sme tudi pobotati te stroške z najemnino. Te pravice pa nima, če je izvršil popravilo, ne da bi bil poprej sporočil najemodajalcu, da je popravilo potrebno, in ne da bi mu dal za to primeren rok, razen v primeru, če gre za taka popravila, ki jih je treba izvršiti takoj, da ne bi prišlo do večje škode na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru.

Zakon določa, da mora najemnik pri uporabi poslovnega prostora ravnati z vso potrebno skrbnostjo. Ko govorimo o potrebni skrbnosti, se moramo vprašati, kateri standard skrbnosti je imel tu zakonodajalec v mislih? Ker govorimo o pogodbi za najem poslovnega prostora, so stranke pogodbe običajno podjetja oziroma samostojni podjetniki, zato bo obveljalo, da mora najemnik poslovni prostor uporabljati kot dober gospodarstvenik in ne »le« kot dober gospodar, kar je višji standard skrbnosti. Najemnik je dolžan tudi popraviti škodo na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru, ki jo je sam povzročil.  

Je pa pri tem treba opozoriti, da najemnik ni odgovoren za poslabšanje stanja poslovnega prostora, do katerega je prišlo zaradi normalne uporabe, ki je v skladu z določbami najemne pogodbe.

Načelno najemnik nima pravice oddati poslovnih prostorov v podnajem brez dovoljenja najemodajalca. Najemnino mora plačevati mesečno vnaprej in sicer najkasneje do petega dne v mesecu, enako velja za povračilo stroškov uporabe skupnih naprav in za skupne storitve v stavbi. Bi pa poudaril, da gre v obeh primerih za dispozitivno pravno normo, kar pomeni, da se lahko pogodbeni stranki tako glede podnajema, kot tudi glede roka plačevanja najemnine in ostalih stroškov dogovorita tudi drugače, kot to določa zakon.  

Prenehanje najemnega razmerja

Podobno, kot pri najemni pogodbi za stanovanje, zakon predvideva več možnosti prenehanja najemnega razmerja za poslovni prostor oziroma za poslovno stavbo, vendar pa z določenimi specifikami, ki so prilagojene predmetu najema.

Najenostavnejša oblika odpovedi najemne pogodbe je sporazumna odpoved. Najemna pogodba lahko torej vsak čas sporazumno preneha. Najemna pogodba preneha po samem zakonu (ex lege) tudi v primeru, če je prišlo do spremembe namembnosti poslovne stavbe ali poslovnega prostora.

Najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba (odpovedni rok). Posebnost najemne pogodbe za poslovni prostor je, da ta rok ne sme biti krajši od enega leta.

Sporna »posebnost« pogodbe o najemu poslovnih prostorov je, da se odpoveduje sodno. V odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma iz poslovnih prostorov in jih izročiti najemodajalcu oziroma, do katerega dne jih je najemodajalec dolžan prevzeti.

Z vidika odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor oziroma za poslovno stavbo je za najemodajalca precej ugodnejša oblika najemne pogodba, ki je bila sklenjena za določen čas. Ta namreč preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Vendar pa – pozor – tudi v tem primeru se šteje, da je taka pogodba obnovljena za nedoločen čas in sicer v primeru, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovno stavbo oziroma poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora.

Ne glede na zgoraj omenjene omejitve, pa lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, v primerih če 1.) najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali ju uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda 2.) je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil in 3.) najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.

Novosti po ZIUPOPDVE

ZIUPOPDVE je uvedel nekatere olajšave za najemnike poslovnih nepremičnin, ki jim je zaradi epidemije COVID-19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne morejo v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen. Ti najemniki lahko najemno pogodbo bodisi odpovejo s pisno izjavo z odpovednim rokom osem dni, bodisi zahtevajo odlog plačila obveznosti iz najemne pogodbe, bodisi zahtevajo podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe, sklenjene za določen čas.  Najemniki, ki odpovedujejo najemno pogodbo, jo morajo odpovedati s pisno izjavo. 

Najemniki, ki uveljavljajo odlog plačila najemnine in vseh drugih plačil v zvezi z najemom poslovne nepremičnine, lahko ta odlog zahtevajo za obdobje, ko jim je opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine niso mogli v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen, in sicer tudi za obdobje pred 1.1.2021, ko jim je bilo zaradi epidemije COVID-19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno. Morajo pa ti najemniki najemodajalcem plačati odložene najemnine najpozneje v šestih mesecih po prenehanju veljavnosti tega ukrepa (predvidoma torej do 30. junija 2021, kar pa se lahko podaljša), pri čemer najemodajalec za odložene najemnine ni upravičen do zamudnih obresti, lahko pa za njih zahteva ustrezno zavarovanje.

Najemniki lahko zahtevajo tudi podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe, sklenjene za določen čas in sicer za obdobje, ko jim je bilo opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine niso mogli v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen (tudi pred 1.1. 2021). Tudi podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe učinkuje od tedaj, ko so najemodajalci prejeli pisno zahtevo najemnika.

V primeru, če najemnik zahteva odlog plačila najemnine, ali podaljšanje najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, mu najemodajalec ne sme odpovedati ali odstopiti od najemne pogodbe. Za zdaj to pravilo velja do 30. junija 2021, vlada pa ga lahko podaljša še za največ šest mesecev.

Sklep

Na več mestih se vidi, da je bil ZPSPP pisan še v časih socialistične družbenopolitične ureditve, v obdobju katere je veljalo, da so morali biti najemniki poslovnih prostorov zaščiteni bolj, kot je bilo to potrebno. Ne glede na to, zakon vsebuje nekatera določila, ki najemodajalcem omogočajo dokaj enostavno odpoved najemne pogodbe, če denimo najemnik najemnine ne plačuje redno, če poslovno nepremičnino uporablja v nasprotju s pogodbo, pa tudi, če jo potrebuje sam.

V specifičnih okoliščinah epidemije pa je interventna zakonodaja stopila nasproti tistim najemnikom, ki zaradi ukrepov, povezanih z zdravstveno krizo poslovnih nepremičnin niso mogli uporabljati, kar lahko ocenim kot dober in uravnotežen ukrep.     


Oglejte si še druge članke s področja Gospodarsko pravne zadeve


PRIJAVITE  SE

Prijavite se z vašim uporabniškim imenom in geslom.

Ste pozabili geslo?
Preizkusi brezplačno!




[1]Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)

[2] Zakon o interventnih ukrepih za omilitev posledic drugega vala epidemije COVID-19 (ZIUOPDVE)


Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala FinD-INFO.