Dohodek iz oddajanja premoženja v najem

Takšno ločevanje najemodajalci – fizične osebe utemeljijo z razlago, da se v tako razčlenjenem dogovoru dohodnina plača le od tistega dela najemnine, ki se nanaša na najem nepremičnine (npr. stanovanja), ne pa tudi od uporabnine / najemnine za pripadajočo opremo, ki se nahaja v stanovanju. Takšna obravnava je vsebinsko napačna, predmet obdavčitve pa je v takšnem primeru tudi uporabnina / najemnina za opremo, ki se nahaja v stanovanju.

Najemnina, ki jo najemodajalec – fizična oseba prejme od najemnika, predstavlja dohodek, obdavčen z dohodnino. Na podlagi 75. člena Zakona o dohodnini (ZDoh-2) se najemnina uvršča med dohodek iz oddajanja premoženja v najem. Po splošnem pravilu v prvem odstavku 75. člena ZDoh-2, je dohodek iz oddajanja premoženja v najem dosežen z oddajanjem nepremičnin (npr. stanovanje) in premičnin (npr. oprema) v najem. V drugem odstavku istega člena ZDoh-2 natančneje definira to splošno definicijo oddajanja premoženja v najem, kot sledi:

»Za oddajanje premoženja v najem se šteje:

1. vsako oddajanje premoženja na podlagi pogodbe ali na drugi pravni podlagi, s katerim najemodajalec prepusti najemniku določeno premoženje v uporabo ali mu prepusti pravico do uporabe premoženja, najemnik pa mu je zato dolžan plačati ustrezno najemnino ali drugo nadomestilo;
2. drugi primeri uporabe premoženja, kadar tisti, katerega premoženje uporablja nekdo drug ali ima pravico do uporabe premoženja nekdo drug ali ima nekdo drug pravico, da od njega zahteva opustitev določenih dejanj, ki bi jih imel sicer pravico izvrševati na svojem premoženju, prejme ustrezno nadomestilo, če ZDoh-2 ne določa drugače.«

Glede na zgoraj navedeni definiciji se med dohodke iz oddajanja premoženja v najem všteva tako najemnina, prejeta za oddajanje nepremičnine (npr. stanovanja), kot tudi najemnina/uporabnina za oddajanje premičnin (npr. opreme v stanovanju) oz. prejeta uporabnina za uporabo / rabo opreme v stanovanju.

ZDoh-2 v 76. členu sicer res določa določene oprostitve, ko od prejetega dohodka iz oddajanja premičnega premoženja, ni treba plačati dohodnine, a analiza teh oprostitev mora biti natančna in skrbna. Navedeni člen določa:

»Dohodnine se ne plačuje od:

1. dohodka iz oddajanja premičnin v najem, razen od dohodka iz oddajanja opreme, bivalnika in prevoznega sredstva v najem,
2. materialnih vlaganj najemnika, ki ohranjajo uporabno vrednost kmetijskega ali gozdnega zemljišča,
3. dohodka preživljanca po pogodbi o dosmrtnem preživljanju,
4. dohodka za odstop prostora za izvedbo volitev ali referenduma na državni ali lokalni ravni, izvedenih v skladu z zakonom, če dohodek ne presega 42 €.«

ZDoh-2 tako res predvideva oprostitev plačila dohodnine od najemnine, dosežene z oddajanjem premičnin v najem, vendar pa za opremo ta izjema ne velja. ZDoh-2 izrecno nikjer ne navede, kaj vse obsega pojem »oprema« v smislu 1. točke 76. člena ZDoh-2. Ali je torej pod tem pojmom razumeti tudi notranjo stanovanjsko opremo, torej pohištvo in gospodinjske aparate, je stvar interpretacije. Glede navedenega je FURS zavzela stališče, da je tudi najemnina / uporabnina, ki izhaja iz oddajanja / dovolitve rabe pohištvene in druge opreme v stanovanju, predmet obdavčitve z dohodnino in to v okviru določb ZDoh-2, ki urejajo obdavčitev dohodka iz oddajanja premoženja v najem.

Torej, če želite v najemni pogodbi ločiti znesek najemnine za stanovanje od zneska najemnine / uporabnine za najem / rabo opreme, to seveda lahko storite. A če to storite le zaradi tega, da zneska najemnine / rabe opreme ne sporočite davčnemu organu in posledično od tega zneska ne plačujete dohodnine, je takšno postopanje napačno. Oba dohodka, tako najemnina za nepremičnino, kot najemnina/uporabnina za uporabo opreme v njej, sta namreč predmet obdavčitve na podlagi določil ZDoh-2. 

Oglejte si še druge članke s področja Dohodek iz oddajanja premoženja v najem in iz prenosa premoženjske pravice

 
PRIJAVITE  SE
Prijavite se z vašim uporabniškim imenom in geslom.

Ste pozabili geslo?

Želite postati nov uporabnik?

---

Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala FinD-INFO.