FinD - Aktualno - Posebnosti nepremičnin pri s. p.
Zemljevid mesta English O podjetju O produktih > Podpora uporabnikom 01 438 01 80
Išči po   > Po zbirkah  > Napredno  Pomoč pri iskanju  
FinD-INFO > Aktualni članki iz poslovnega sveta > Članek
 

          - +   *  

Aktualni članki iz poslovnega sveta

12.8.2019

Inštitut za računovodstvo

Posebnosti nepremičnin pri s. p.

Tudi samostojni podjetnik pri opravljanju svoje dejavnosti lahko uporablja nepremičnine, v zvezi z njimi pa se pojavljajo različni možni dogodki, ki imajo tudi različne bilančne kot tudi davčne posledice. O tem, kako podjetnik obravnava nepremičnine v svojih knjigah in kako to vpliva na njegovo obdavčitev (izvzemši vidik DDV), bo beseda v nadaljevanju.

Če podjetnik vodi poslovne knjige, jih lahko vodi zgolj na podlagi slovenskih računovodskih standardov. Zanj veljajo tako uvod kot vsi splošni računovodski standardi, posebnosti knjig zanj kot tudi njegovega računovodskega in s tem letnega poročila pa ureja poseben slovenski računovodski standard SRS 30 (2016) - Računovodske rešitve pri samostojnih podjetnikih posameznikih.

Podjetnik lahko torej nepremičnine:

  • poseduje, ko so v funkciji osnovnih sredstev ali naložbenih nepremičnin;
  • najema ali oddaja v najem;
  • vlaga v najete nepremičnine;
  • obravnava kot zalogo, saj jih gradi z namenom prodaje na trgu ali z njimi trguje.

Vse te splošne situacije se pri podjetniku obravnavajo povsem enako kot pri družbah in drugih vrstah organizacije, tudi pravila vrednotenja so povsem enaka. Posebnosti, ki veljajo za podjetnika, se nanašajo le na vnos nepremičnin iz njegovega gospodinjstva v podjetje in iz podjetnikovega podjetja v gospodinjstvo. Preden si ogledamo te posebnosti, razčistimo še pogosto zmoto podjetnikov o tem, kako vrednotenje nepremičnin vpliva na njihovo davčno osnovo.

Vpliv vrednotenja nepremičnin na davčno osnovo

Podjetnik nepremičnine, ki so njegova opredmetena osnovna sredstva, vodi bodisi po modelu nabavne vrednosti bodisi po modelu revaloriziranja, to je njegova izbrana računovodska usmeritev.

Model nabavne vrednosti pomeni, da nepremičnine izkazuje po njihovi izvirni vrednosti (nakupni vrednosti ali proizvajalnih stroških, če jo je zgradil sam), zmanjšani za obračunano amortizacijo in morebitno slabitev, razlika med temi tremi zneski je knjigovodska vrednost (sedanja vrednost). Ob prodaji bo torej na njegovo letno davčno osnovo (dohodnino) vplivala razlika med doseženo prodajno ceno in knjigovodsko vrednostjo nepremičnine v trenutku prodaje.

Podjetnik bi za nepremičnine lahko izbral tudi model revaloriziranja, kar je sicer neobičajno, vendar možno. Posebnih posledic to revaloriziranje nima - prej dodatne stroške, saj je treba nepremičnine dati oceniti dovolj pogosto in opraviti ustrezno knjiženje v poslovnih knjigah ter paziti na pravilno obravnavo revalorizacije tudi v davčnem obračunu. Če je bila nepremičnina okrepljena, ima podjetnik v bilanci stanja izkazanih več dolgoročnih sredstev in na drugi strani tudi višji podjetnikov kapital, vendar ima obračunano tudi višjo amortizacijo, zaradi česar je podjetnikov dohodek nižji. Slednje ne vpliva na njegovo davčno osnovo, saj je treba v davčnem obračunu učinke višje amortizacije izničiti, kar velja tudi za trenutek prodaje osnovnega sredstva, ko je treba davčno osnovo korigirati na tisto, ki bi bila dosežena, če bi se uporabljal model nabavne vrednosti. Če podjetnik želi nepremičnino prodati, na njegovo davčno osnovo metoda vrednotenja nepremičnine ne vpliva in je torej zmotno prepričanje, da bi okrepitev tik pred prodajo lahko znižala davčno osnovo.

Podobno velja za naložbene nepremičnine. Če se vodijo po modelu nabavne vrednost (in običajno se), velja vse enako, kot je bilo zapisano pri osnovnih sredstvih po modelu nabavne vrednosti. Če pa podjetnik eno naložbeno nepremičnino vodi po modelu poštene vrednosti, mora tako vrednotiti prav vse naložbene nepremičnine, kar pomeni, da mora vse nepremičnine dati oceniti. Ta usmeritev je v praksi zelo redka, je pa možna. Podjetnik ne amortizira nepremičnin, temveč vsako leto v poslovne knjige zabeleži le razliko v ceni nepremičnine, ki je tako prihodek ali odhodek, in tako letno povečuje ali zmanjšuje davčno osnovno za nihanje v njeni tržni ceni. Ob odtujitvi take nepremičnine zato ne bi smelo priti do velikih razlik med prodajno in (zadnjo ocenjeno) knjigovodsko vrednostjo nepremičnine ter s tem do pomembnega vpliva na davčno osnovo podjetnika.

Vnos nepremičnin iz gospodinjstva v podjetnikovo podjetje

Računovodski standardi določajo, da podjetnik med sredstvi izkazuje tudi stvarno premoženje, preneseno iz gospodinjstva. Stvarno premoženje, kamor spadajo tudi nepremičnine, lahko prenese iz gospodinjstva do dneva priglasitve opravljanja dejavnosti, lahko pa tudi kasneje. Prenese lahko le svoja sredstva. Od drugih oseb brezplačno pridobljena osnovna sredstva se po dnevu priglasitve ne morejo obravnavati kot prenosi stvarnega premoženja iz gospodinjstva.

Nadaljevanje članka >>  Kristinka Vukovič, Inštitut za računovodstvo: Posebnosti nepremičnin pri s. p.


PRIJAVITE  SE
Prijavite se z vašim uporabniškim imenom in geslom.


Želite prebrati članek do konca?
Registriraj se s testnim dostopom in preberi celoten članek brezplačno.

Arhiv

Zadnji članki

2019

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2018

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2017

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2016

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2015

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2014

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2013

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2012

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2011

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2010

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2009

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2008

December

November

Oktober

September

Avgust

Julij

Junij

Maj

April

Marec

Februar

Januar

2007

December

November

Oktober